Менеджеры отелей, операторы гостиничного бизнеса, инвесторы и аналитики постоянно используют RevPAR (Revenue per available room per day) как базу для определения и анализа качества работы отеля. Этот широко используемый показатель отражает выручку на один номер, которую приносит один гость, – таким образом отслеживаются достижения в управлении номерным фондом. Управляющие отелями стремятся максимизировать RevPAR посредством заполняемости и средней ставки, по которой продается номер. Для гостиниц класса 3–5 звезд Характерно получение 50–65 % своей выручки от номерного фонда. В гостиницах 2 звезды и ниже с ограничен­ным спектром дополнительных услуг выручка от номерного фонда может достигать 90 %. RevPAR является одним из наиболее признанных и наиболее часто используемых показателей эффективности в гостиничной индустрии. Однако нельзя при анализе экономической эффективности работы отеля брать за основу исключительно RevPAR. Этот материал призван показать все подводные камни при использовании RevPAR и конкретизировать преимуще­ства его использования совместно с GOPPAR (Gross operating profit per available room).

RevPAR или выручка номерного фонда на один номер получается делением чистой выручки от продажи номе­ров (после скидок, косвенных налогов и общей стоимости завтраков или другого вида питания) на общее количе­ство номеров или умножением средней стоимости номера (ADR – Average daily room rate) на заполняемость.

В некоторых случаях выручка номерного фонда может достигать более чем 50–55 % общей выручки отеля. Такой уровень относится к отелям с солидными комплексом питания и конференц–мощностями. RevPAR может быть только отражением доли выручки безо всех остальных источников, ее формирующих, – это надо учитывать при анализе, когда сравниваются другие показатели деятельности отеля. Например, Отель А имеет среднюю сто­имость номера 70 €, заполняемость 70% и 100 номеров. Прочая операционная выручка, включая f&b и прочие операционные департаменты, у него 500 000 €. В свою очередь, предположим, что Отель Б имеет такой же но­мерной фонд и среднюю стоимость номера, как и Отель А, но уровень заполняемости у него приблизительно 60% и выручка прочих операционных департаментов 1 000 000. Несмотря на то, что RevPAR у Отеля А приблизитель­но на 15% выше, чем у Отеля Б (2,28 млн. Отеля Б в сравнении с 2,5 млн. у Отеля А), Отель Б имеет большую вы­ручку, чем Отель А. Если оба отеля имеют похожие прямые расходы, скажем 35 % от выручки, и объем накладных расходов, то в конечном счете Отель Б сможет заработать больше денег, чем Отель А, несмотря на то, что имеет меньшее значение RevPAR.

RevPAR ставит большие отели в невыгодное положение в сравнении с малой собственностью. Здравый смыслподсказывает, что проще добиться высокой заполняемости отелю, у которого 100 номеров, чем отелю, имеюще­му 200, особенно когда присутствуют сезонные всплески и падения (или даже колебания между уровнем загрузки в будние и выходные дни). Следовательно, RevPAR у больших отелей, при прочих равных условиях, будет ниже, чем у маленьких. Исходя из этого, собственникам отелей и потенциальным инвесторам необходимо учитывать размер гостиницы, когда сравниваются показатели RevPAR конкретного отеля с другими. И нет ничего удивитель­ного в том, что большие гостиницы имеют более хорошие экономические показатели, при том что значение RevPAR у них ниже.

При оценке рыночной стоимости отеля предпочтительнее использовать чистый денежный поток, чем выручку от реализации. Несмотря на то, что RevPAR в некоторой степени связан со стоимостью отеля, нет необходимости соотносить RevPAR с капитализацией прибыли при оценке рыночной стоимости гостиницы. Однако можно точно сказать, что изменение в рыночной стоимости отеля достаточно тесно связано с изменениями в RevPAR.

GOPPAR или валовая операционная прибыль на один номер определяется как валовая операционная при­быль (GOP) на один доступный номер в день, где GOP равна общей выручке, уменьшенной на прямые расходы операционных департаментов и на нераспределенные расходы. Таблица 1 иллюстрирует вычисление GOPPAR.

Хотя GOPPAR и не позволяет корректно оценить выручку по номерному фонду, она может служить точным ин­дикатором финансового потенциала гостиницы. Более того, GOPPAR может в большинстве случаев лучше отразитьприбыльность гостиницы, действенность менеджмента и общую стоимость (рыночную цену) отеля в целом.

GOPPAR отражает общую операционную прибыль отеля и является точным индикатором деятельности. Гости­ницы, инвесторы, оценщики и девелоперы вследствие этого могут оценивать результаты управления гостиницей, базируясь не только на выручке от номерного фонда, но и на общей выручке отеля.

GOPPAR учитывает все операционные издержки отеля – и постоянные и переменные. Крупные отели, несо­мненно, терпят большие операционные издержки, чем малые, при прочих равных рыночных условиях. Однако малые отели имеют большие удельные затраты на один номер (экономия от масштаба отеля). Например, у Отеля A RevPAR равна 70 € (см. табл. 1), а у Отеля Г – 75 €, но при этом Отель А несет меньшие удельные операцион­ные издержки в расчете на один номер, чем Отель Г (21 110€ против 24843,75 €), и, как следствие, GOPPAR у Отеля А выше, чем у Отеля Г.

Таблица 1.

Расчет рыночной стоимости бизнеса основан на чистом денежном потоке, или ЕБП PA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization – доходы без вычета подоходного налога и амортизации) GOPPAR имеет бо­лее тесную связь со стоимостью отеля, чем RevPAR. Для выявления зависимости между стоимостью отеля в расче­те на один номер, RevPAR и GOPPAR на примере 30 прибыльных отелей был проведен линейный регрессионный анализ. По результатам анализа выявлено, что GOPPAR имеет прямую зависимость в пределах 85–90 % от стоимо­сти отеля, a RevPAR – приблизительно 70–75 %. Вследствие этого GOPPAR рассматривается как более надежный источник при расчете стоимости отеля как разновидности бизнеса. Высокое значение RevPAR не обязательно под­разумевает высокий практический результат деятельности и, соответственно, высокую стоимость – в отличие от GOPPAR.

Необходимо отметить, что GOPPAR имеет сильную чувствительность к колебаниям в RevPAR. Доля прибыли но­мерного фонда в общей прибыли отеля значительно больше, чем прочих операционных департаментов, поэтому легкие колебания в RevPAR могут оказать сильный эффект на GOPPAR и, следовательно, на стоимость отеля. В табл. 2 сделано допущение по снижению на 5 % загрузки и средней стоимости номера у Отеля В, результатом чего было снижение RevPAR примерно на 10 %, a GOPPAR целых 16% с 42 € до 35 €.

RevPAR является одним из наиболее признанных и часто используемых показателей эффективности деятель­ности в гостиничной индустрии. Он отражает основные тенденции рынка, однако не может служить индикатором стоимости отеля и, следовательно, того, сколько реально было или могло бы быть заработано денег. С другой сто­роны, GOPPAR с большой долей достоверности может сказать о прибыльности гостиницы, принимая в расчет эф­фективность управления и исключая, в известной степени, потенциальное преимущество малых отелей. В допол­нение к этому при сравнении экономических показателей отелей с разным количеством номеров и находящихся в разных сегментах рынка также лучше использовать GOPPAR.

При инвестиционном анализе не надо полагаться исключительно на RevPAR, а использовать и GOPPAR в каче­стве дополнения. Этот показатель имеет сильную связь с экономическим результатом деятельности отеля и, следовательно, с его рыночной стоимостью.

Таблица 2.

Алексей Тюльнев

ведущий консультант компании «МКД Партнер» (по материалам HVS International)

Стандарт пять звезд – Журнал для профессионалов

№ Январь-Февраль 2004