Санкт-Петербург

+7 812 600 91 00

office@mcd.spb.ru

Земля - камень преткновения

Постановлением городского Правительства от 2 августа 2005 года № 1147 утверждены результаты кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге. Назначена официальная цена каждому метру городской земли. Проведение указанной оценки было вызвано, в том числе, необходимостью определения налоговой базы для расчета и уплаты земельного налога.

 

Стоит отметить, что в Ленинградской области, которая в марте 2005 года также утвердила результаты кадастровой оценки земель поселений, кадастровая стоимость земли в них зависит от вида функционального использования земельного участка: земля под многоэтажным жилым домом и земля дачного участка, земля под объектом торговли и под промышленным объектом на территории одного и того же поселения оценивается по-разному.

 

Петербургские же власти поступили иначе. В Санкт-Петербурге кадастровая стоимость земли зависит только от того, в каком из нескольких тысяч кадастровых кварталов расположен земельный участок независимо от того, под какие цели он используется. Цена квадратного метра по городу может отличаться более, чем в 30 раз (от 737 до 24 189 рублей). Узнать, в каком кадастровом квартале находится тот или иной земельный участок, несложно: достаточно взглянуть на его кадастровый номер, который в Санкт-Петербурге состоит из разделенных двоеточиями номеров кадастрового округа (78), кадастрового квартала и участка в квартале.

 

Земельный налог относится к местным налогам, вводится в действие и прекращает действовать на территории Санкт-Петербурга, как города федерального значения, в соответствии с Налоговым кодексом и законом Санкт-Петербурга.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Налогового Кодекса РФ акты законодательства о налогах и сборах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей Кодекса.

 

Это означает, что для того, чтобы с 1 января 2006 года земельный налог на территории Санкт-Петербурга взимался, Законодательное Собрание Санкт-Петербурга должно принять соответствующий закон, который должен быть официально опубликован до 1 декабря текущего года. В противном случае указанный налог взиматься не будет, т.к. Федеральный Закон "О плате за землю", в соответствии с которым на территории Санкт-Петербурга в 2005 году взимается налог, утрачивает силу с 1 января 2006 года.

 

На рассмотрение Законодательному Собранию Губернатором Санкт-Петербурга внесен проект закона «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах».

 

Согласно указанному законопроекту в Санкт-Петербурге предлагается установить с 1 января 2006 года налоговые ставки в следующих размерах:

1) 0,004 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

2) 0,042 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков:

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), гаражами или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

3) 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

 

От уплаты земельного налога предлагается освободить несколько категорий налогоплательщиков, в частности, героев Советского Союза и Российской Федерации, ветеранов ВОВ и боевых действий, инвалидов, «чернобыльцев», пенсионеров, религиозные организации, общероссийские общественные организации инвалидов.

 

Если Законодательное собрание не внесет изменений в предложенный законопроект, то, в случае его принятия в предложенном виде, ставка налога для основной массы земельных участков в нашем городе будет составлять 1,5 % от кадастровой стоимости – это максимум, разрешенный федеральным законодательством.

 

В результате принятия этих нормативных актов для одних собственников размер земельного налога возрастет, для других – снизится. Отметим, что от размера земельного налога зависит другая важная цифра – выкупная цена земельного участка, находящегося непосредственно под объектом недвижимого имущества, принадлежащим данному собственнику. Принятый в конце прошлого года городской закон снизил эту цену до девятикратного размера ставки земельного налога (до этого для большинства городских территорий она равнялась 30 ставкам).

 

Утверждение кадастровой оценки городских земель и введение новых правил исчисления земельного налога ставит перед собственниками недвижимости, еще не выкупившими землю под ней, вопрос о целесообразности и сроках такого выкупа. Нужно рассчитать размер будущего земельного налога, сравнить его с размерами уплачиваемой арендной платы и земельного налога исчисляемого по правилам, действующим в этом году, и, в результате, решить, что выгоднее: владеть участком на праве аренды или выкупить его в этом (пока для этого есть время) или в следующем году. Особенно остро этот вопрос стоит перед юридическими лицами, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования и которые в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обязаны до 1 января 2006 года переоформить это право на право аренды или приобрести участки в собственность.

 

При этом нужно учитывать дополнительные обстоятельства, влияющие на возможность и целесообразность выкупа земельного участка. Например, в марте этого года Пленум Высшего Арбитражного суда РФ принял постановление, в котором по-новому истолковал нормы Земельного кодекса о выкупе земельных участков собственником расположенных на них объектов недвижимости. Высокая судебная инстанция, возглавляемая московским петербуржцем А.А. Ивановым, пришла к выводу, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса (после 29 октября 2001 года), то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.

 

Приобретение земельного участка в собственность – важная и ответственная сделка. Перед принятием решения о ее совершении нужно тщательно взвесить все «за» и «против», оценить все ее последствия. Без квалифицированной юридической помощи в таком деле не обойтись. Так же, как не обойтись без нее при формировании пакета документов, необходимых для выкупа земли.

 

Бакешин С.А., Большакова Н.В.

Ссылка на газету – http://reg-liz.info/modules.php?name=News&file=article&sid=56