Нормативное регулирование строительной деятельности является одной из наиболее консервативных отраслей российского законодательства. В полной мере это относится и к правовому регулированию процессов приемки законченных строительством объектов и обязанностей сторон в этих процессах.

В настоящее время продолжают действовать Постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года N 165 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и разработанные на его основе СНиП3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (далее - СНиП 3.01.04-87).

На региональном уровне, в частности в Санкт-Петербурге также применяются территориальные строительные нормы. Так, в настоящий момент действуют утвержденные Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 23.12.02. №2667-ра Санкт-Петербургские городские строительные нормы “Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости” - ТСН 12-316-2002 (далее - ТСН 12-316-2002). Данный документ введен в действие с 16.01.03.

Следует отметить, что значительная часть требований ТСН 12-316-2002 заимствована из СНиП 3.01.04-87.При этом на сегодняшний день вопросы приемки объектов до их сдачи государственной приемочной комиссии детально регламентированы только в СНиП 3.01.04-87.

Как СНиП 3.01.04-87,  так и ТСН 12-316-2002 установлена поэтапная схема приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Так, до назначения государственной приемочной комиссии заказчик (застройщик) осуществляет приемку объекта и выполненных на объекте работ от исполнителей в соответствии со строительными нормами и правилами (рабочая комиссия), обеспечивает выполнение работ по подготовке объекта к эксплуатации и представляет в орган, назначающий комиссию заявку о ее назначении и необходимую правовую, проектную и исполнительную документацию, акты приемки инженерных систем и другие документы, подтверждающие соответствие конструкций, элементов инженерных систем предъявляемым требованиям, основной перечень которых приведен в Приложении Б к  ТСН 12-316-2002 (п.7.1. ТСН 12-316-2002).

Законченные строительством объекты производственного назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации (укомплектованы эксплуатационными кадрами, обеспечены энергоресурсами, сырьем и др.), на них устранены недоделки и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (оказание услуг), предусмотренной проектом, в объеме, соответствующем нормам освоения проектных мощностей в начальный период.

Формирование комиссий и порядок их работы

Состав участников государственной приемочной комиссии определяется ор­ганом, назначающим комиссию, куда в обязательном порядке включаются представители:

·         заказчика (застройщика),

·         генерального подрядчика,

·         эксплуатирующей организации,

·         проектной организации (если на объекте осуществлялся авторский надзор),

·         террито­риального управления административного района, на территории которого находится объект,

·         органов государственного надзо­ра и контроля, которым подконтролен принимаемый объект  (Приложение “А” к ТСН 12-316-2002)

В состав комиссии могут быть дополнительно включены представители органа выдавшего разрешение на выполне­ние работ, территориальных инженерных служб и отдельные специалисты (п.6.11. ТСН 12-316-2002).

При приемке объекта, построенного организацией, выполняющей две и более функции (заказчик, генподрядчик, проекти­ровщик и другие) в состав комиссии назначаются ответственные представители функ­циональных служб этой организации. Совмещение одним должностным лицом нескольких функций запрещается.

Орган, назначающий комиссию, обя­зан в течение 7 дней после получения заявки заказчика назначить комиссию или дать мотивированный отказ о ее назначе­нии в письменной форме. Продолжитель­ность работы комиссии не должна превы­шать трех месяцев для объектов производственного назначения.

Комиссия проводит осмотр объекта, изучает представленные документы, оценивает их полноту, определяет соответствие объекта проекту и требованиям норматив­ных документов и составляет акт о приемке объекта в эксплуатацию по установленной форме.

 Комиссия вправе приглашать испол­нителей по отдельным видам работ и поставщиков материалов для решения воз­никших вопросов, касающихся соответствия выполненных ими работ и поставленных  материалов, независимо от их приемки заказчиком.

 Расходы по приемке по вводу в экс­плуатацию объекта несет заказчик (застройщик), если иное не установлено дого­ворами между участниками инвестицион­ной деятельности (п.7.15 ТСН 12-316-2002).     

 Участие Государственных органов в действиях по приемке объектов в эксплуатацию осуществляется на безвозмездной основе.

Требования к объекту приемки и перечень документов, предъявляемых комиссиям

Принимаемые в эксплуатацию здания и сооружения, их составные части, конструкции и системы должны соответствовать требованиям действующих законодательных актов и нормативных документов. Действующими считаются законода­тельные акты и нормативные документы, которые были введены в действие до даты передачи исполнителю проектной докумен­тации. В случае введения в действие после указанной даты новых нормативных доку­ментов или изменений к ним, несоответст­вие объекта новым нормативным требова­ниям допускается по согласованию с госу­дарственным органом, принявшим новые нормы.

Все осуществленные в натуре архи­тектурные, конструктивные, технологиче­ские и иные проектные решения должны соответствовать проекту. Все отступления от проектной документации должны быть оформлены в установленном порядке до предъявления объекта к приемке в эксплуа­тацию.

      

Утверждение акта приемки, завершение работы комиссии

Акт приемки должен быть подписан всеми членами Государственной приемочной комиссии и ее председателем. Члены комиссии, имеющие обоснован­ные возражения против приемки в эксплуа­тацию объекта, акт не подписывают и пред­ставляют свои возражения председателю комиссии. Возражения должны быть рас­смотрены до утверждения акта органом, на­значившим комиссию с участием органов, представителями которых они внесены. Ос­нованием отрицательного решения органа надзора может быть только установленный факт несоответствия объекта требованиям нормативных документов по профилю над­зорного органа (п.7.5. ТСН 12-316-2002).

Акт приемки законченного строи­тельством объекта составляется в 5 экземплярах, два из которых представляются пред­седателем комиссии в орган, назначивший комиссию, два передаются заказчику и один генеральному подрядчику. Типовая форма акта приемки утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.97. №71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве» - КС-14, а также содержится в ТСН 12-316-2002.

Акт приемки подлежит утвержде­нию не позднее 7 календарных дней после его подписания комиссией. Объекты, по которым акт не утвержден в установлен­ный срок, считаются не принятыми в экс­плуатацию и по ним назначается повторная приемка (п.4.26 СНиП 3.01.04-87;. п.7.9. 12-316-2002)..

Полномочия приемочной комиссии прекращаются с момента утверждения акта приемки (п.4.22. СНиП 3.01.04-87; п.7.10. ТСН 12-316-2002).

Исполнительная и техническая до­кументация по объекту, представленная на рассмотрение приемочной комиссии в соот­ветствии с ТСН 12-316-2002 после утверждения акта приемки в эксплуатацию передается   заказчиком   эксплуатирующей организации.

Утвержденный акт комиссии о при­емке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта не­движимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также основанием для включения в статистическую отчетность и оформления государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижи­мости (п.4.6. ТСН 12-316-2002).

Права, обязанности и ответствен­ность инвестора (собственника), заказчика, исполнителей работ и пользователя объекта по вопросам приемки, подготовки и ввода объекта в эксплуатацию, а также гарантий­ные обязательства по устранению дефектов, выявленных в процессе эксплуатации, уста­навливаются на основе законодательства договорами между участниками инвестици­онного процесса. При этом каждый из них может полностью или частично совмещать функции инвестора, заказчика и исполнителя работ (п.4.9 ТСН 12-316-2002).

 

Таким образом, согласно ТСН 12-316-2002 приемка объектов проводится в два этапа:

·         на первом этапе осуществляется приемка объекта заказчиком (застройщиком) от исполнителей и подготовка объекта к эксплуатации;

·         на втором этапе приемка осуществляется государственной приемочной комиссией, которой сдается законченный строительством объект.

Данная схема соответствует той, которая установлена СНиП 3.01.04-87. Тем не менее, следует обратить внимание на те положения ТСН 12-316-2002, которые отсутствуют в СНиП 3.01.04-87 и подлежат применению в Санкт-Петербурге.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов является завершающей стадией строительного процесса. По окончании приемки взаимоотношения между сторонами договора строительного подряда либо прекращаются (если договор заключался на строительство отдельного объекта или группы объектов), либо этот договор уточняется в соответствии с планами дальнейшего сотрудничества между инвестором, заказчиком и подрядчиком.